MBS (주택저당증권)란?

MBS(주택저당증권)? 쉽게 알아보는 구조와 최근 이슈

주택 가격이 계속 오르내리는 시대, 우리는 부동산과 금융이 맞닿아 있는 다양한 용어를 접합니다. 그 중 하나가 바로 MBS(주택저당증권)입니다. 영어로는 Mortgage-Backed Securities라고 하며, 말 그대로 ‘모기지(주택담보대출)를 담보로 발행된 증권’을 의미합니다.

1. MBS란 무엇인가요? (Mortgage-Backed Securities)

MBS는 Mortgage-Backed Securities의 약자로, 주택담보대출(모기지)을 기초자산으로 하여 만든 일종의 채권입니다. 쉽게 말하면, 사람들이 집을 살 때 빌린 돈을 묶어 하나의 금융상품으로 만들어 투자자에게 판매하는 구조입니다. 투자자는 대출자가 갚는 이자와 원금에서 수익을 얻습니다.

구조를 간단히 예로 들어볼게요

• 수많은 사람들이 은행에서 주택담보대출을 받음
• 은행은 이 대출들을 하나로 묶어 ‘증권화’
• 이 증권을 MBS라 하며, 투자자에게 판매
• 투자자는 이 대출에서 발생하는 이자·원금을 돌려받음

2. MBS는 국채와 어떻게 다를까요?

많은 분들이 MBS를 국채로 오해하기도 합니다. 그러나 MBS는 정부가 직접 발행하는 국채와는 다릅니다. 국채는 정부가 자금 조달을 위해 발행하며, 국가 신용으로 뒷받침됩니다. 반면 MBS는 개인이 대출한 모기지를 기초자산으로 만들어진 민간 또는 공공기관 발행 채권입니다.

3. 최근 한국에서의 MBS 발행 확대

2025년 현재 한국은 고금리·고물가 환경 속에서 주택금융공사(HF)를 중심으로 MBS 발행이 증가하고 있습니다. 특히 고정금리 주택담보대출 상품을 안정적으로 공급하기 위해 MBS는 중요한 자금 조달 수단이 됩니다.

예를 들어, 보금자리론이나 적격대출 등의 고정금리 대출은 대부분 MBS를 통해 자금이 공급됩니다. HF는 MBS를 발행하고 이를 기관 투자자에게 판매하여, 다시 주택자금 공급을 이어가는 구조입니다.

4. 글로벌 이슈: 미국 상업용 부동산 위기와 MBS

한편, 미국에서는 최근 상업용 부동산(CRE) 시장 위축으로 인해 MBS 시장도 타격을 받고 있습니다. 특히 금리 인상과 오피스 공실률 증가로 인해, 관련 MBS의 수익성이 저하되면서 투자자 신뢰 하락이 이슈가 되고 있습니다.

또한, 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 MBS는 전 세계 금융위기의 한 축으로 지목된 바 있어, 여전히 리스크 관리가 중요한 상품으로 분류되고 있습니다.

5. MBS, 초보자도 투자할 수 있을까?

일반 개인이 직접 MBS에 투자하는 것은 어렵지만, MBS를 기초로 한 ETF나 채권펀드를 통해 간접 투자할 수 있습니다. 예를 들어 미국 시장에는 MBS ETF (예: iShares MBS ETF)가 상장되어 있으며, 한국도 일부 채권형 펀드에서 MBS를 편입하는 경우가 있습니다.

그러나 MBS는 금리 민감도, 조기상환 위험 등 다양한 리스크가 있으므로 투자 전 이해와 분석이 반드시 필요합니다.

6. 왜 지금 MBS를 알아야 할까?

집값, 금리, 금융상품이 얽혀 있는 지금, MBS는 단순한 금융용어가 아니라 우리의 주거 안정성과 자산시장 흐름을 이해하는 핵심 키워드입니다. 최근 고금리, 글로벌 부동산 위기 속에서 MBS 시장은 더 많은 주목을 받고 있습니다. 초보자라도 지금 이 구조를 이해하고 있다면, 앞으로의 금융 흐름을 읽는 데 큰 도움이 될 것입니다.